楼市拉响危机警报！ 2018年，或是开发商最为艰难的一年
3月25日，财政部部长刘昆表示，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。这是自3月4日以来22天内官方关于房地产税的第五次表态。
3月25日，财政部部长刘昆表示，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。这是自3月4日以来22天内官方关于房地产税的第五次表态。
在2018年两会《政府工作报告》中提出，要“稳妥推进房地产税立法” 。那么，房地产税到底是个啥？是怎么操作的，它与房产税什么不同！又将怎样征收呢？
什么是房地产税？
房地产税，则是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。包括房地产业营业税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税等。
什么是房产税？
房产税，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权人征收的一种财产税。
房地产税&房产税一样吗？
房地产税和房产税只有一字之差，但内容却不相同，简单的说，房地产税是关于房子的有关税种的整合，而房产税类似于物业税的性质，房地产税包含房产税。
我们通过下面的图片来具体说明：
1
对政府
可靠的财政收入
开征房产税，无疑是一项可靠的财政收入，可以不必在意当地房地产业是否过热或过冷，因为它是财产保有税。且房地产税是直接税，比间接税更有利于发挥调节收入分配差距的功能。
2
对购房者
稳定的遏制需求
房地产行业，可以说是一个暴利行业，房价越高，利润越高。而房产税的到来，从消费环节的前期一次性征税，逐渐转向保有环节的征税。如此将提高持有成本，降低预期，从而遏制房地产的需求。
3
对刚需人群
减少大多数老百姓税收负担
房产税主要是调节人群收入状况，可以让更多高收入者、富裕者缴纳更多税收，为大多数老百姓减少税收负担，在实际运行中具有明确“削富济贫”效果。一方面可以将以往开征的多种间接税负担并入房地产税税种，减少大多数老百姓的税收负担；另一方面，作为直接税，房地产税的税负不能轻易转嫁给别人。
4
对楼市
房地产税可减少房价泡沫
长期来看，房产税制度是使房地产市场健康运行的制度建设，对于房价来说，它是使它更沉稳、减少泡沫的一个配套条件。但总体来说，房产税制度建设不会改变中国在城镇化发展水平上从低走高，这个比较长期的历史过程中间，这个上扬曲线的基本模样基本不会改变。
房产税对房价有没有影响？
在恒大集团首席经济学家任泽平看来，从国外实践经验看，房产税不是政府抑制房价过快上涨的关键手段。
房地产税能否抑制房价，主要在于房产税是否会改变市场预期和供需关系。
在人口持续流入、经济和产业发展前景好的城市，市场需求旺盛，供不应求，房产税会被转嫁给需求方，推高房价和房租，并不能抑制房价上涨。
业内人士认为，房地产税出台的初衷并不是简单应对高房价，而是调整中央和地方财税分配体系。
中国财税法学研究会会长刘剑文说，房地产税作为税收的一种，最主要的功能是组织财政收入，控房价并不是房地产税的最主要功能。
在新城控股高级副总裁欧阳捷看来，征收房地产税在某种程度上是为了弥补和替代不断减少的土地财政。
随着存量房时代下土地财政的减少，保有环节房地产税的重要性日益凸显。
不过在上海证券研究所首席分析师胡月晓看来，房地产税可以成为地方重要财源，但短期难以完全替代土地出让收入。
房产税是豁免人均面积，而不是套数！
▌1：从之前已经有的试点看，房产税都是从新增量开始试点，这样政策落地的难度小，上海（楼盘）、重庆（楼盘）都是先从增量开始，但这并不意味着房产税在这些城市就不会扩大。重庆已经逐渐开始扩大到存量。
（上海房产税试点）
▌2：增量开始，也并非指只核查增量，而是对新购房人群核查存量面积，超额的征收房产税。以上海为例，如果不新购房屋，之前存量面积不计算房产税，但如果新购房将叠加之前存量一起计算房产税。
▌3：房产税未来是用来取代地方土地出让金减少后的地方税源。初期肯定从新购的超面积收起但是长远来看，肯定会涉及存量多套房。
那么从现在开始，建议买房的时候需要警惕了，从未来征收来看，大概率是豁免人均面积，而不是套数。
因为如果一旦按照家庭豁免首套，最后的结果肯定是家庭离异数量激增。
业内人士对房产税的看法
中原地产首席分析师张大伟表示，对于房地产税将来落地的影响，从未来的市场来说，房地产一定会降低投资属性，但从短期来看，影响反而不大。
“从目前楼市的变化情况看来，中国房地产已经进入了一个新常态，房价难以全面上涨，在这种情况下，各种政府托市的政策频繁出现，房地产税不可能在经济需要房地产的情况下盲目出台，所以在房地产依然是经济重要支撑的情况下，房地产税不会在两年内出台”。
不过，也有开发商表示出担忧。某大型上市房企的营销总监表示：“今年中报业绩比较理想，很大程度是靠一系列房地产利好政策的叠加效应，到了二季度楼市才真正回暖，如今来个房地产税，对市场的冲击还是不能忽视的。”在他看来，房地产税短期落地虽然“不靠谱”，但对于改善型、大户型的买家而言，购房时可能又会考虑房地产税的因素了。
2018年房价，可能还会有不同的分化。比如，一二线，甚至一二线周边的三四线会降，更偏远的三四线，或者棚改未完成的城市，有可能在18年上半年还会涨一些。
但是2018年，对开发商来说，应该是最困难的一年。那时候正值开发商的还贷高峰期，大部分地区销售量也会下行。总会有坚持不住的房企要降价卖房，以跑量为主。
那么，面对房地产税的冲击，开发商又应该如何调整策略去应对呢？
✔1：借助两会释放的经济面、资金面及政策面的利好以及3月小阳春行情的复苏，应快速启动全年的推售计划，及时消化利好出货。
✔2：中央稳控房价的目标以及二线城市作为热点城市，开发商定价上要回归理性，合理定价。市场在升温、房价却平稳，引导购房者认识当前是最佳的购房时机。
✔3：2017年金融更多服务实体经济，市场流动性更多流入实体经济，房地产行业资金面会收紧，通过出货回笼资金才是策略王道。
✔4：以东莞深圳为例：东莞调控后，深圳中介导入深圳客大幅减少。开发商拓客上可回归本土客，高房价使得过去东莞刚需需求释放受抑，东莞本土大量小户型次新房换房需求旺盛，高端客户在通胀预期下投资需求活跃，开发商拓客策略上重心回归本土客，转介联动上可加大本地中介的联动力度。
✔5：2017年上半年楼盘延续低库存、供应紧缺的局面，是开发商推货和蓄客的最佳时机。下半年年调控或加码、供应放量，出货难度加大。
✔6：房本面积小，但实际面积大的房子：从房地产税未来征收来看，大概率是豁免人均面积，而不是套数，所以此类房子必然是购房者优先考虑的。
✔7：学区房、城市中心房：从未来很长时间来看，质量高、生活便利、人口流入、商业发达的房子必然是购房者追求的类型。这一类房子依然是最有居住价值的房产，从出租回报率来看，也明显高于其他房产，开发商应该集中精力去抢这方面的资源。
✔8：对于旅游地产：这类房子如果不能免征，则其持有成本大增，加上利用率不高，所以，此类房子将成为鸡肋，开发商需要警惕对待。
✔9：核心区的商业公寓：虽然现在政策调控严，价格下行明显，但因为购房者本来就考虑了房地产税，所以此类房屋在未来也是购房者热门选择之一。
新城控股高级副总裁欧阳捷欧阳捷认为，房企降价动机不强，但两种情形不可不防：一是中小房企现金断流、不得已甩货出逃；二是大型房企客户截流、拼全力抢夺市场。
“城市群的三四线城市正在上演土拍火热的戏码。随着大房企进驻抢地，有的县城土拍溢价率高达80%甚至160%。”欧阳捷还说：殊不知，这些中小房企正被大房企带进沟里，当市场或者政府不能接受地价带动的房价增长时，不论是客户选择还是政府调控，这些房企都很难逃脱破产、烂尾、重组的结局，而且可能再无翻身机会。
“所以开发商首先要防患于未然，牺牲部分利益来维护社会和经济稳定。”同时欧阳捷指出，其次，房企应定期进行现金流压力测试、资金盘点，加大融资力度和现金储备，不浪费资金用于回购、分红和参股，控制适度的投资节奏、绝不激进抢地，确保安全跨越市场波动期。
房企还要加快进度、加力推广、加速推盘，绝不浪费每一个客户，老盘快速去存货，新盘保守定价格，同时提前准备销售应对预案，一旦降价出现，必定随行就市。
结语：
在人口持续流入、经济和产业发展前景好的城市，市场需求旺盛，供不应求，房产税会被转嫁给需求方，推高房价和房租，并不能抑制房价上涨。从国外实践经验看，房产税不是政府抑制房价过快上涨的关键手段。
部分图文来源自网络，如涉及版权请联系！