优房教您如何做到开盘即清盘

       优房售楼系统已累计服务客户超过800个项目，年处理销售金额超过5000亿元，覆盖17个省份，60个城市。既见证了有开盘即光盘的楼盘，也目睹了迟迟卖不出去的项目，经过多年所积累的数据分析，总结了一套如何开盘即清盘的“秘技”。

品质

       李嘉诚那一句“地段，地段，还是地段”，足以体现地段在好楼盘里的霸主地位，一般说到好房源，那自然而然是离不开便捷的交通、还有该区域的居住环境、配套醇熟等情况都是影响房源售卖情况的。楼盘好不好卖!要看这些因素。

 

1.交通：确定住宅生活圈

       上班族们都会有这样的一个计算，无论是开车上班还是乘坐公交车，比方说你每天都要花费两个小时在交通上，一年算下来就有一个月的时间在车里，就能体现时间的可贵了。但是，要是把这段时间花在其它方面，就会创造更多效益，想想就觉得不划算了。

 

       从上面就可以看出时间的重要性了，如果居住的地方距离上班的地方近，就不会出现这种困扰。因此，买房时，交通问题是在购房者心中占较大比重。

       除此之外，地铁房，是近远郊房产增值保值的命根，没有地铁的远郊房，很难产生高升值高溢价。

       尤其是二线城市，从目前市场趋势来看，购房者是喜欢刚需房，并且购房者手上预算不够多，但又希望能买到一个相对保值增值的房产，那么地铁房，将是这一类客户不二的选择。

2.楼盘居住的绿化程度

       随着人们生活观念的转变，对于居住地的绿化越来越重视。因为21世纪环境问题成为人类面临的一个巨大挑战。不仅仅是由于汽车、工业废气的排除、污染空气，从而绿色环保就走上日程，不少楼盘开发商，也会在楼盘规划时，着重小区绿化问题。因为会有越来越多购房人群看重这方面的因素。

3.项目周边配套

       一个社区的配套是整个置业生活中必不可少的组成部分，有的是引进了大型超市，有的配套学校是与名校联姻，会所更是功能齐全，吃喝玩乐无所不包，业主大可以足不出小区门就能满足所有生活和休闲娱乐所需。

       不仅仅是衣、食、住、行，还有附近的学校、公园、银行、医院等，这些都要有，这样才能称为一个配套齐全的小区。

4.噪音问题

       噪音也是评判一个楼盘能否热销的因素，许多购房者对于噪音有很强的抵制心理，毕竟噪音对于购房者的生活质量有着很大的影响，不少人由于噪音问题而难以入眠。因此购房者在选房的过程中会把防噪音效果好不好作为一个重要的评判指标。

取名

      上午在“巴黎阳光”散步，中午到“东方威尼斯”小憩，下午赶往“海上花园”……中国的楼盘起洋名早已见怪不怪，很多城市足不出户就能“欧洲一日游”，曼哈顿、维也纳、巴塞罗纳、威尼斯等国外地名，都成了中国楼盘的名字。

      楼盘名即案名，是楼盘注册备案、面向社会公开发售时使用的名字。好的案名不仅承载了项目的含义，更能表达出一个时代的文化图景。我们通过梳理网易房产数据库中，中国137个城市的5万个案名数据，得出好卖的楼盘都喜欢这样取名

向往“国际”

 

       中国的楼盘喜欢如何形容自己呢？通过筛选案名中的形容词可以发现，楼盘案名最喜欢贴近“国际”，如“国际广场”、“国际海岸”，与之相匹配的是房地产商孜孜以求的国际追求：取一个洋气的名字，再在自家楼盘宣传片中多招募几位外国人出现，似乎就能够彰显这片地区的发达繁荣。

      位列其后的形容字词还有阳光、锦绣、幸福、金色等，和一个人的名字一样，无一不是暗含着买房者与卖房者之间的迎合和期许。

      有了充满期许的形容词，下一个重要的点就是地理位置了。那么中国的楼盘喜欢建在哪里呢？我们又筛选了案名中常见的地点，发现它们既爱城市中心，亦爱山清水秀。“中心”、“中央”分列前二，多在住宅和写字楼中出现。当然也有一些偏远到隔壁城市的住宅小区，会把自己的名字改成“中央”，实际地点在不在城市中心没关系，只要好听好卖就可以。

      房地产商偏爱的词语还有“半岛”、“江南”、“滨江”、“海岸”、“绿洲”，无一不是在景色宣传上先声夺人，而不管这个楼盘是否真的临海靠山，还是仅仅在小区里搭建了个坡地或是一个小小的水池。

售楼处设计

       作为售楼主战场的售楼处主要作用是提供一个销售接待场所，及初步展示项目的形象、气质和风格的载体，售楼处是一个承上启下的区域，每一个项目都需要利用好售楼处整合各营销线索给客户进行洗脑，向客户集中展示项目及公司的亮点，达到提升项目高度及客户认知度从而促进销售的目的。

1.售楼处选址原则：

 （1）昭示性好；

 （2）可达性好；

 （3）与外界有适当的缓冲空间；

 （4）有停车空间；

 （5）外立面具有较强观赏性或可改造性；

 （6）临近施工现场便于设计看楼路线；

 （7）内部空间具有较高塑造性；

 （8）内部空间开敞，便于卖场动线布局。

 

2.功能分区

✔1接待区：接待区是项目形象展示的重要组成部分，它包括接待台、接待背景墙与家具灯具道具等。位于入门的正前方并于模型区相对望，接待台与背景墙应庄重大气，代表项目的气质与风范。

✔2模型区：模型区主要是楼盘的沙盘展示区，位于售楼部一楼大厅的中央，在其前后方面外分别是接待区和洽谈区。模型区的主要作用是让消费者通过沙盘了解小区的绿化、建筑密度等基本的信息。能够在视觉上带给消费者好感。

✔3洽谈区：位于模型区的正前方，方便客户看完模型，听完介绍，参观完材料展示区后，在对项目有一个大致的了解后并对项目感兴趣的客户。可以进入洽谈区进行深度了解和沟通。

✔4材料展示区：在模型区的右侧面，主要展示项目的工程材料、装饰材料、防震安全结构等都需要一定的区域进行展示。同时还应该在该区域展示开发商获得的荣誉等。

✔5办公区：办公区是满足营销、客服或工程后勤行政的办公场所。主要分包括，销售经理办公室，财务办公室。

✔6签约区：签约区是顾客经过对项目的考察及了解确定来下购买签署合约的空间，区域要求相对隐蔽。

3.品质佳的楼盘

       生活在繁华的都市里，见证了日益加快的城市发展变化，随着人们生活水平的不断提高，对生活质量的也有了更高的要求，逐渐开始渴望绿色健康的生活环境。于是，楼盘的景观品质也成为购房者安家置业不可或缺的要素，环境景观也逐渐成为楼盘卖点。为此，更大开发商为了更好的吸引客户，在建筑规划时越来越倾向与将园林与建筑结合在一起。好的品质楼盘，消费者才会更加偏爱。

拓客

       拓客是当下最为直接和有效的客户召集方式之一，其成本低、成效高的优势备受众多项目青睐。之前和大家分享过碧桂园的拓客模式，今天和大家扒一扒新媒体营销玩得很溜的万达，有着军事化作风的他们，敢于创新，执行力强，拓客当然也丝毫不逊色。

1.鲜活客户是拓客的效率关键

         万达认为，拓客要有效率，关键词就是“客户的鲜活度”。只有在“保质期”内的客户，才是有效性最高的。

        最有效的渠道是对竞品客户的抢逼围掠夺，获得竞品更加原始的客户数据、资源，在竞品重要节点前进行有效宣传及现场拦截。

        一般做法有5点：（1）在竞品周边设置户外广告点及交通指示牌；（2）对竞品的来电及来访进行动态拦截，定期截取竞品来访、来电数据；（3）重要节点时在竞品附近设置移动数据截获设备；（4）对持竞品认筹单成交客户采用特定折扣吸引；（5）与竞品高管保持良好的沟通，必要时合作。

2.精准的客户地图是拓客的基础

       客户地图一定是以客户分析为立足点，编制客户生活工作区域图及行业工作区域图，并列出目标客户的详细清单。一般在展示中心开放前60天完成客户地图和拓展名单，当项目首期销售超过40%时，这时就要对前期客户地图进行修订了。

       比如万达东莞某项目客户地图编制：

3.创意为先

        信息爆炸时代，无论何种形式的推广都讲究创新、吸引眼球，形成主动关注并传播，一个好的创意可以达到事半功倍的效果。

        比如2017年五一期间万达广场以保卫财富为题，策划了系列城市公关事件，持续引发市场关注。青阳万达：财富贬值猛于虎、奥迪变奥拓；三明万达：万超人大战贬幅侠；柳南万达：斯巴达勇士保卫财富。

        创意不容易，要重新制造热点更难，所以借势热点成功的几率会大大提高，最简单的就是借势当红电视剧或电影了，比如碧桂园曾经派出大白暖男派M巾，三明项目借势超人大战蝙蝠侠热映，定制超人和贬幅侠道具进行地推，很好的抓住客户眼球，客户主动拍照，形成二次传播。

售楼系统

        随着信息自动化处理技术的日益发展，如何科学、全面、高效的对企业纷繁复杂的事物进行自动化的管理是个不能忽视的问题。

 

        作为房地产开发商，希望能够对房屋销售的整个流程状态、信息资料情况了如指掌，使其能够更好的做出科学的决策。作为工作人员则期望能够避免繁琐的人工操作，丢掉传统的手工记录方式，让自己的工作变得更加事半功倍。所以，一个能够实现管理系统化、规范化的系统就显得很有必要了。

        好的售楼系统，能给客户更好的买楼体验，提高楼盘的档次，增加客户的购买意愿。

 

1.传统思维增加运营成本

         传统的房地产开发商以手工或者EXCEL的登记方式为主，公司往往有成堆的文件需要人工去处理，对于房屋信息的记录、更新、查询都非常缓慢，难以快速找到满足客户需求的信息，而且容易出错，管理效率底下，无法保证高质量的信息服务，在无形之中就耗费了更多的时间、人力和物力，增加了房地产开发商的运营成本。

2.互联网时代日益变化

         面对日益复杂和不断发展变化的社会环境，任何个人和企业想要求生存求发展，都必须具备足够的信息和强有力的信息收集与处理手段。对于房地产开发商来说，大量复杂的房产、房款、合同等信息通过传统的方法进行管理是很不全面的；对于购房者来说，面对大量复杂的房产信息也会感到很迷茫。有了管理系统之后这些问题也就迎刃而解了。

3.高效率

         房地产发展到现在，销售人员多了，置业顾问多了，从而公司的房源多了，客源多了，如何高效的匹配？如何统计市场信息用来做出公司决策判断变成了主要问题？这时候，售楼管理软件相应的诞生了，随着信息化的普及，房产开发商对管理软件的需求也非常大。因此管理软件对房地产开发商公司是非常重要的！

结语：

         从销量高的楼盘来看，卖得好的楼盘都有这么几个共性：地理位置优越，极具创新的开盘营销、富有新意的拓客方式，提高效率的软件系统，几者兼具，往往是楼盘能够热销的关键。

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