从简单的开会就能看出你和千亿房产企业的区别

       随着暴利时代的终结，房地产行业已步入微利时代。在市场竞争白热化的形势下，越来越多的房地产企业开始由早期的关注外部转向依靠自身内部管理从而提升利润，向运营管理要效益被越来越多的房企列入发展议程。虽然目前很多房企已经意识到了项目运营能力的重要性，但大多数房地产企业在项目计划运营推进过程中仍然面临着诸多难点，比如在计划执行过程中各部门、各岗位之间在计划管理的配合上各自为政、互相推诿；会议多、会议时间长、会议效率低下；内部管理不规范、运营效率低下，计划管理刚性不强等。

多年前万科曾经和东京的同行东京建屋做了比较，结果发现自己的效率只是人家的二十分之一：自己是300个人做10个楼盘，东京建屋是60个人做20个楼盘。为什么？经过调查发现，当时的自己每个楼盘都要开会，但每个楼盘开的会不一样多，而且一忙就不开会了，不开会了，结果更忙了。

开不好运营会为什么会导致项目效率低下？

 1.会都开不好，怎么做决策
       开会，看似是每天都举行的小事情，实际上，反映的是整个企业在项目上的规划。因为项目运营期间大量的关键决策及工作协调都是通过开会来完成的，因此，无序杂乱的会议，也意味着混乱的体系和结构。自然无法保证项目运营的顺利。

 2.一忙就忘记开会，影响项目进度
       项目运营中，需要通过会议来确定市场定位、调研、等等，需要决策的点很多，需要分步决策，通过多次会议来确定当前的工作和接下来的准备。如果一忙就忘记开会，那么在关键节点上一拖再拖，项目的进度就会跟着拖延。

 

3.会议太多，影响执行力
       不开会不行，会太多也会影响效果。现在房企最大的问题就是不该开的会太多，什么长征会、夜总会、突击会，一天只有24小时，人的精力只有那么多，全都耗费在开会上，就算是决策再英明，没有劲去执行也是白搭。

 4.会前没有准备
       自古都说“不打无准备之仗”，每个与会人员的时间都很宝贵，尤其是高层，好不容易回来一趟，就被抓着参加各种会议，往往连开的什么会都不知道，参会人员只是为了汇报自己的工作业绩，对于这次会议需要达成什么效果，解决什么问题并没有预想。最后什么决策都没有达成，白白浪费时间。

 5.会后没有跟踪管理
       很多会议结束后没有任何成果，没有会议的PDCA完整流程，即没有“计划-执行-检查-改进”管理，会开完就结束，没有相关人员负责传递、执行、反馈和监督。因此，每次开会所讨论的问题都得不到解决，还要反复来开。
       针对这些难点，我们此次对话多家房企，提炼了计划运营有效推进的相关做法。

 

千亿房企是如何开会

       项目运营会议的时间安排，各家房企并不相同。碧桂园这种高周转的企业，一般会选择在拿地前就开启动会，确定相关的方案；而龙湖则是在拿地后开启最重要也是最全面的启动会。

 1.碧桂园为了拿地即开工，将会议前置
       碧桂园“拿地即开工，拿地到开盘5-7个月”，这种高周转模式对于管理和运营的要求更高。他们就是通过把相关的决策方案提前定下来，开会确定关键环节和要点，从而实现拿地即开工、缩短工期的效果。

       从上图中可以看出，碧桂园要求在拿地前完成11项重大决策，涉及到定位、方案、景观、一二级计划、合约规划、报批报建等等，内容非常广泛，但都是影响后续开发的关键点，通过在关键节点前预备会议包的方式，保证每一环节的顺利实施，就可以保障拿地就可开工，快速开发，快速销售。
       通过与高周转相匹配的运营会议体系，以此为支点，从而推进运营能力及各专业能力的提升，提高管理效率，进而撬动整体经营业绩的突破。

 2.龙湖前期工作做足，在拿地后开启动会
       与碧桂园相反，龙湖则是在拿地后开项目启动会。这是龙湖在短时间、高强度、高效率、群策群力下完成的对项目第一次也是最重要的一次决策，核心目的是在拿地后即明确项目成功标尺及具体指标，达成共识，并且对项目进行沙盘推演，设定项目的价值点、决策点和控制点，针对项目风险点来提出预案。
       时间上，龙湖一般要求标准化项目在拿地后14天，非标准化项目45天内就开完启动会，完成所有分析、讨论及对应成果。
       在深度上，除了内容涵盖范围广以外，每块内容深度也有很高的要求。比如龙湖要求在启动会就能够把整个项目一二级计划都排出来，甚至项目的合约规划也能够做出来。

 

      而在一个启动会上就能实现这么全面深入的成果的前提是：
1、在启动会之前，拿地时便已针对地块市场定位、产品定位做了前置性的深度研究，奠定了工作基础；
2、通过周边市政条件调研，为成本测算提供科学依据；通过地块周边不利情况调研为项目定位提供科学依据；
3、通过调研项目报批报建程序，输入条件、所需周期、项目预售条件等，避免概念方案由于政府因素或领导喜好被推翻。
     从上面不难看出多家知名房企，非常重视会议，对会议每一个细节都要投入大量的精力、物力、人力。那么日常会议中，我们如何做到高效率周转呢？

 建立协调机制,明确上下游工作交接界面

        目前大部分房地产公司的员工对于计划运营非常重视，态度上也非常配合，小编认为目前这种良好的现象得益于公司及部门领导对于计划运营的重视以及公司刚性的绩效考核制度和奖惩机制。但同时很多公司在计划执行过程中也出现了各部门之间或者岗位之间对于计划管理的配合上面各自为政、互相推诿的现象，如何应对此类问题？我们总结了以下几点建议供大家参考：

 1.建立协调机制，软硬兼施
       建立协调机制，比如组织小组会或者其他的沟通机制，通过充分的沟通、信息交圈达到信息的传递和互换，避免信息传递不对称。
软性协调。由计划运营部门进行协调，动之以情，晓之以理，让大家都多站在对方的立场去考虑问题。

 2.清晰划分上下游工作交接界面
       在进行任务分解时，需清晰划分上下游工作交接界面。每个计划都有下游评价人，当上游部门的计划完成时，则需要下游部门进行计划执行成果的确认，两个部门之间的交接点就在成果的确认上。
       当然，还有一种情况是一个计划会要求两个或多个部门同时执行，这样就很难区分谁来担责。面对这种情况很多企业会设置双责任或者多责任制，根据各部门的重要程度对该计划承担对应的责任。一旦计划未完成，各部门根据各自的绩效系数接受处罚，同时也会作为半年和年终考核的依据。

建立高效的会议体系

       一说到会议，可能很多地产同行都邹起了眉头，不少地产人员也开始念叨一些有关会议有趣的词语，比如夜总会、长征会、突击会，而会议本身又经常出现“会而不议、议而不决、决而不动”等问题……总体来说，整个房地产行业的会议管理缺乏规划且效率低下。
       针对会议管理的上述问题，房地产企业如何建立高效的会议机制以解决项目开发过程中的大量协同和决策问题就显得非常必要。

 1.合理规划会议
       目前房产公司的运营会议大体包含了专项会议（各个节点的专项会议，阶段性成果的专项会议）、例会（周例会、月度运营例会、半年和年度运营会）、临时性会议等各种会议。虽然房地产行业涉及到的会议很多，但房产公司可以从自身现状出发进行会议规划，会议规划分为两大类： 决策性会议和非决策性会议。
       决策性会议，是必须通过会议来解决决策性问题的会议，这类会议就要求建立并完善会议体系，并且通过会议卡片完善会议资料、流程、决策程序、决策人员、最终决策等。非决策性会议，此类会议主要是用于信息沟通或者进行问题解决，相关部门都会参与。

 

2.会前准备
       会前准备包括上会资料、会议时间、会议议题、参会人员，并且还要明确谁组织、谁汇报、谁主持、谁决策等。

 3.会中有效控制
       有百强企业认为要做到高效的开会，会议主持人的担任者非常重要，主持人一定要具有协同协调能力，并且还要有控制整个会议场面的能力。会议主持人在开会期间应严格把控会议时间和内容，在参与人员出现严重偏离议题和时间的情况下需要立即纠正，坚决禁止议而不决、会上不说会下反对的情况。在会上引导大家积极讨论，把信息交流地更透，把目标分析的更细，让大家能更清晰地进行事项安排。

 4.会后有效执行
       每场会议结束后会有对应的会议纪要，通过会议纪要明确会议决议内容以及接下来需要进行的工作。会议决议里形成的新计划则会作为专项计划补充到主项计划里面，由计划运营部门负责跟进监督。并且所有新计划也会纳入到月度计划里进行考核，同时和绩效、工资关联。

优房售楼管理系统

       各岗位之间在计划管理的配合上各自为政、互相推诿；会议多、会议时间长、会议效率低下；内部管理不规范、运营效率低下，计划管理刚性不强等。针对这些难点，优房售楼系统是如何解决？

 1.移动办公 高效实时
       领导和运营人员可以通过手机APP随时查看各种报表，包括销售日报表、收款明细表、销售汇总表，销售分析表，通过图表，直观明了，支持订制各种报表方便做决策。

 2.优房售楼系统可以提升工作效率
       优房售楼系统最大的价值就在于它能提高工作效率，工作质量。上帝给每个人的每天都是24小时，能在同样的时间里做更多事情的，当然就能赚更多钱。

 

      房地产公司如果使用优房售楼系统，就可以用高效率武装每一个员工，通过在线APP审批日常办公流程，发布重要通知，让运营人员第一时间知道会议内容和具体时间。

结语：

        对于房企来说，项目运营期间大量的关键决策及工作协调都是通过开会来完成的。因此，从某种意义上来说，会议是否高效、优质，决定了运营管控结果的好坏。