楼盘销量不好，真不是楼市原因，其实是。。。
房地产广告中通常有很多非常好的创意，但创意不等于销售力，如何做广告才能带来可观的来电来访和销售？其实，真正有销售力的广告，远远不止创意那么简单。
房地产广告中通常有很多非常好的创意，但创意不等于销售力，如何做广告才能带来可观的来电来访和销售？其实，真正有销售力的广告，远远不止创意那么简单。
一位跨国公司的总经理曾经这样抱怨广告，“我知道我们投放的广告费有一半被浪费了，但不知道是哪一半”，对于房地产企业而言，其广告投放浪费的恐怕还不只一半。
广告投放是基于一定的市场判断，明确要达到目标实施的。如何对销售促进产生影响，对品牌价值有所增益，对竞争者实现区分，是房地产广告要解决的问题，也是判断房地产广告是否有效的一个参考标准。
1.楼盘基本信息
以前看过某广告公司帮某房企做的一组学区房广告，如果作为某楼盘的形象广告，这组广告无疑是优秀的。但看完了，关于这个项目的信息基本上是空白的，因为广告关于楼盘的信息只有品牌名和logo，如果这组广告用作销售，恐怕销售惨淡。
客户买房最关心什么？龙湖曾经对集团旗下的楼盘广告做调研时发现，客户最关注的信息是楼盘地址的具体描述、楼盘业态。但如果记不住楼盘名、没有联系方式，则会阻碍客户进一步行动。
因此，为了让消费者行动起来，广告中楼盘地址、楼盘业态、楼盘名称、联系方式、开发商名称这都是基本要求。
但在新媒体时代，微信或朋友圈广告越来越多，广告中必须涵盖的信息除了上述几个外，还有一个很重要的信息必不可少，那就是微信二维码，不管你的广告在朋友圈做得再好，没有二维码引导客户关注，客户怎么关注你公众号嘛。
2.客户关注的楼盘信息
地段：房子好不好，潜力大不大，地段是关键。好的地段不仅可以享受好的生活配套,生活方便，好地段增值保值潜力大。在地段的选择上应该把眼光放长远，只要交通方便的地方或者是随着城市化的进程而出现的新城区都是不错的选择。
周边配套：买房者关注楼盘周边配套，配套设施的完善程度直接影响生活的便利程度，突出周边的交通、购物、学校、幼儿园、娱乐、散步、锻炼等公共设施的完善，有助于提高购房者的购买意愿。
升值预期：买房买的是预期，一定要有前瞻性，跟着城市的发展脉络走，跟着稀缺资源走，一个区域的规划前景已经和地段一样，在购房者心中占据着举足轻重的位置。楼盘整体布局、绿化和园林设计、户型设计、小区配套……精明的购房者在买房前都要对这些进行全面考察，以保证今后居住的舒适和品质。
购房者只会为他们得到的“利益”买单，因此需要把它们直接说出来。利益点是购房者能得到的利益，而不仅是楼盘的特点。看一下龙湖的广告是如何做到这一点的。
上图广告语除了突显了楼盘的特点，还把购房者的利益点传递出来，让购房者认为这是他们的利益点。
对于大多购房者来说，买房就是为了过好日子，具体到家里，就是要考虑吃饭、做饭、洗衣、储物、休息、看电视等日常生活对空间的需求。
对于年轻人来说，买房时就要考虑为未来的宝宝预留自由空间。
对于中年人来说，还需为年迈的父母考虑一个生活的空间。
有一些词语能更好传递出利益点，像“度假”般的生活、“宜居”的环境等，能引起购房者更好的反馈。
广告主题语（多蕴含重要定位等信息）突出，可以让人们更好地记住广告。碧桂园在广告主副标制定中遵循的一个原则是，针对不同市场、客户群体，广告语应该根据客户关注点的差异，提炼不同的内容，同时重要的卖点要放大，不要平均展示。
上图广告中的项目位于清远新城中心，拥千亩山脉，62万方原生水面，离规建广清轻轨清远站仅700多米。但上述广告中重要卖点并不突出。
调整后：
恒大地产广告标准
恒大的做法是，建立了十三大卖点体系，针对各地不同项目勾勒出的不少于10条不多于20条的项目卖点体系。最后在十三大卖点体系中，选出两至三条最为核心的卖点，基于此构建出项目的主广告语。
（1）新开盘的城市项目，须在借鉴其它在售城市项目园林景观基础上结合自身特点，于开盘前1个月完成广告画面设计。
（2）广告设计要求根据不同主题，直观反映项目卖点。所用的广告语主标题及2-3行的副标题，要能清晰地传播并总结出所有核心卖点。
（3）广告主标题要求简短明了，最多不超过15个字（如果超出10个字需用不同颜色区分突出重点信息）；主标题字体要用正规的字体（除新组团名字外），且位于整个广告版面最为显著的地方。
（4）广告主标题与副标题，要求能清晰地分辨出来，除了字体大小的区别之外，要运用不同颜色来突出重点，吸引客户的视觉，但在运用颜色运用过程中，同一行字不能超过两种颜色。
（5）广告新案名的LOGO设计必须简洁大方、美观清晰，要与定位语搭配协调，大小比例和色彩要与整体版面相协调，并置于显眼的位置。
消费者观看一支广告的时间可能只是几秒；而且消费者都是很懒惰的，不会花费太多的精力去理解广告内涵。因此广告需要让消费者在短时间内看懂。那么，如何让消费者看懂广告呢？
1.从消费者的视角说话
例如，唐宁one有一个户外广告的主题语是“巨著”，但对消费者看了之后会很茫然，不知道表达了什么意思，是代表周围学院很多还是代表社区入住人群高？
2.用消费者容易理解的语言交流
完成广告创意初稿后，不妨找3、5人看一下，10秒钟后盖住广告问他们看到了什么，广告说的是什么？如果他们面露难色，支支吾吾说不出来；或者说的和你想表达的不一样，那么请重新创意。
“稀缺”信息，有助于传递“这个楼盘好于其他”的概念。一般体现在售罄、仅余、限量发售等用词。如”1批次46席售罄，珍稀滨河独栋别墅，加推热销”；”仅余50席，正式接受VIP认购申请”等。
“稀缺”概念在平面广告中使用更有效。那么，哪些“稀缺”卖点的传递方式更有效呢？
1.与有说服力的广告信息相结合
(a）:数字说明，增加说服力和可信性。如“开盘260天，成交1056套洋房，销售突破14.6亿”，让人感觉销售量大，销售额高，值得信赖。
(b）:有实力开发商，增加“稀缺”说服力。如在重庆、成都，如果凸现是龙湖的“稀缺”，合理可信，广告效果较好。
2.简单化、过度夸张，会削弱广告力。
(a）:“稀缺”信息较简单，只提示了“限量发售””火热销售”，但没有凸现“稀”的原因（如1批次已经售罄等），缺少力度。
(b）:稀缺不“稀”，如“仅余232席”，没有让人感受到很稀少，所起作用有限。
(c）:稀缺过“稀”，如“仅余3席”，会使人质疑是否还需要做推广。且可能让人感觉肯定已经没有了而放弃进一步的行动。
楼盘名即案名，是楼盘注册备案、面向社会公开发售时使用的名字。好的案名不仅承载了项目的含义，更能表达出一个时代的文化图景。我们通过梳理网易房产数据库中，中国137个城市的5万个案名数据，得出好卖的楼盘都喜欢这样取名。
在平面广告的策划上，楼盘名一定要突出，让客户看得见，这能有效提升广告力。强调楼盘名称的广告，可有效加深消费者对项目的印象。与楼盘定位、广告创意契合的名称还可起到传递信息、激发好感的关键作用。
看一下龙湖的广告，楼盘名称字体适中，位置突出，消费者立马记住了广告所要表达的信息。
为楼盘取个好名字可事半功倍。楼盘名与利益点、广告创意整合，能增强消费者对楼盘名和其本身利益点的理解和记忆，提升广告力。
中国的楼盘开发商是如何起名的呢？通过案名数据调查可以发现，开发商楼盘案名最喜欢贴近“国际”，如“国际广场”、“国际海岸”，与之相匹配的是房地产商孜孜以求的国际追求：取一个洋气的名字，再在自家楼盘宣传片中多招募几位外国人出现，似乎就能够彰显这片地区的发达繁荣。
因此让人费解的楼盘名称往往会影响消费者对广告的印象和理解。一是名称让人费解；二是名称中有生僻字，也会造成理解障碍，如“香醍”、“滟澜山”等，一些客户反映说不知道怎么念。
结语：
其实广告界真的没有那么多套路，任何方式也只是尽力让客户能在这个个随时在变的城市里有个家，回头想想，没有人因为买过房而后悔，只有因为当初没有买房而后悔。