内幕曝光！开发商这样给房子定价！一天就卖光！
房地产最重要的三个因素是“价格、价格、还是价格”，这是一个不变的法则。房地产项目的定价操作的好坏直接关系到楼盘的成败。价格是房地产市场中最活跃、最敏感、也是最重要的因素之一，对市场而言，它是供给和需求力量对比变化的信号。
房地产最重要的三个因素是“价格、价格、还是价格”，这是一个不变的法则。房地产项目的定价操作的好坏直接关系到楼盘的成败。价格是房地产市场中最活跃、最敏感、也是最重要的因素之一，对市场而言，它是供给和需求力量对比变化的信号。
小编是一名多年房地产从业人员，调研过碧桂园、万科等大型开发商楼盘定价，深知房地产定价开价都是有一整套系统的模式的。任何项目在任何时期都会遵守市场规律，充分分析本身优劣势，运用科学的定价逻辑，为项目制定一个合理价格。定价决定着一个项目的成败，目标消费者是否能够亲睐，这是非常关键的因素。
今天小编就将自己多年经验分享给大家，建议大家把本文收藏或分享起来，以备日后有用。
房地产价格是由房地产的有用性，房地产的相对稀缺性，以及对房地产的有效需求三者相互结合而产生的，是为获得他人房地产所必须付出的代价，通常用货币来表示。
研究房地产定价策略，主要是从现象上把握房地产价格的量，关注影响价格的诸多因素。和其他产品稍有不同，房地产价格的表现形式要相对繁琐一点。
房屋的定价，往往需要衡量单价、总价和付款方式等因素。房屋的定价能否让开发商获利的同时让购房者舒心买房，这是值得许多地产开发商深思的问题。只有单价满意、总价能接受、付款方式尽人意的组合形式评定好，商品的定价才能被确定。
一般情况下，房地产的定价策略涉及二个方面：一是差异定价；二是竞争定价。
房地产世界色彩斑斓，产品的差异性随处可见。不同产品的差异性，形成了不同的市场价格表现。一般而言，房地产产品的定价差异可以依集合的不同分为两类：
1.地理位置
这个位置并不是说小区在整个城区所处的位置，而是说你的目标户型在小区的位置，如果它邻街而楼层较低，很可能在晚上会被噪音困扰；如果它邻水、邻湖，价格自然会高；如果它距离小区出口过远……可能你的开发商承诺小区距离地铁站五分钟兑现了，而你走到小区门口却要十分钟……
所以，靠近市中心，环境好，交通便捷，位置恰当，产品价格就高；若在市郊，环境不佳，交通又不便，产品价格自然就低。
因产品的种类不同，牵涉到用地成本不同（别墅的用地比公寓要多），建筑成本不同（钢筋混凝土结构的高层住宅楼比砖混结构的多层住宅楼的建筑成本要高），以及功能配置不同，从而造成价格上的差异。譬如，相同位置的办公楼比住宅楼贵，别墅比公寓贵。
3.规划配套
社区规划完善，绿化好，环境佳，并提供专门的休闲娱乐设施，价格就高；社区规划随意，品质差，甚至连水、电、煤等基本生活配套设施也不尽人意，价格自然就低。
这种差异是指同一地块，同一楼盘不同单元之间的差异，它是产品的次要差异。平时所说的差价系数便是指这类差异，它对产品的定价仅起到微调的作用。一般而言，这种差异由以下几个因素构成：
1.楼层差异
不一样的楼层，价格也自然不同。对于现在的高层建筑来说，楼层不但决定上下楼是否方便，同时还决定采光效果和时长以及通风的效果如何。
除了采光外，楼层还和视界有关。尤其是当某个楼盘具有滨水、滨海等因素时，这一定会成为商家的一个炒作点。当具备这些因素的时候，楼层越高，自然房价也会越贵。但这并不意味着最高的楼层一定是最贵的，这是因为最高的那层尽管采光和观景都是最好的，但是可能会出现雨天漏水、冬天散热、夏天高温的尴尬现象，所以最高层的房价其实一般是低于中间楼层的。因此楼层而影响的价格会呈现一个从一层向高层递增的趋势，然后在次最高层左右会达到一个顶点，再继续下滑直到最高层。
此外，楼层的数字是很多人在买房时经常要考虑的，有人觉得一楼接地气，就喜欢一楼。有人觉得14楼数字不吉利，也有人带“8”的不好， 还有人认为单层好双层不好。这些说法众说纷纭，很难有一个统一的说法。但在有些地区有一个统一的说法时，开发商可以把某层楼统一留到最后低价卖。
2.朝向差异
对高层住宅而言，朝南的单元较贵，东南向、西南向的次之，朝北的则最便宜。若所有的厅和卧室都朝南，则最贵；若所有的厅和卧室都朝北，则最便宜。其他的依次类推。
如果说差异定价是从消费者角度对产品实际使用价值的综合比较认定，那么，竞争定价便是产品的竞争者为争取市场而对竞争对手的主动出击。
依市场竞争定价的产品，它的价格可能与产品价值不符，甚至与产品成本不符，但却与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易为市场所接受、最为主动进取的定价方法。
一般来说，市场竞争定价在兼顾产品成本和产品价值的同时，更多地将从以下几个因素的综合考虑：
1.市场景气
国家形势良好，国民经济上升，产品购销两旺，房地产的定价便提高；相反，市场低迷，有效需求不旺，则价格就走低。
2.竞争地位
竞争地位垄断或优势明显，有可能获得高额利润，产品定价就高；竞争地位一般，利润空间不大，要保持一定的销售量，产品定价就低。
3.资金状况
资金缺乏，或周转不畅，需要迅速成交、回笼资金的，价格就低；资金充足，周转流畅，有条件创造高额利润的，产品售价就高。
通常，人们会说，没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格；与之相反，也可以说，没有卖不出去的价格，只有卖不出去的产品。
其实，当产品的价格与产品的价值相符合，任何一个产品所对应的价格都有它特定的市场空间；任何一个价格所对应的产品都有它特定的客户消费层。
由此可见，产品价格的最终在市场上能否得以实现，关键在于产品的定价是否以产品本身所内涵的价值为基础，并在市场供需平衡之间寻求最大的价格实现。
投资获利是每一个发展商最为关心的事，价格策略自然是重中之重。由于房地产市场的瞬息万变，整体的书面价格计划或是得不到全面的贯彻，或是完全流于形式，而开盘定价是计划与市场的最先接洽点，是日后进行价格修正的实践基准，它的拟定总是会得到比较彻底的执行。
因此，在整个价格策略中，开盘定价是第一步，也是最为关键的一步。事实证明，好的开端往往也意味着成功了一半。
低价开盘是指楼盘在第一次面对消费者时，以低于市场行情的价格公开销售。它的有利点是：
1.容易成交
价廉物美是每一个购房者的愿望，以低于行情的价格开盘，肯定能吸引相当一部分客户的注意。当他们在对产品进行了解、确认事实后，便很容易成交。
而开盘不久的迅速成交，不但意味着企业创利的开始，而且还能促进士气，提高销售人员乃至全体员工的自信心，以更好的精神状态开展日后的工作。此外，大量的客户来访，即便不成交，也会营造现场的热闹气氛，创造楼盘良好形象。
2.便于日后价格调控
低价开盘，价格的主动权在发展商手里，当市场反映热烈，可以逐步提升价格，形成价升热销的良好局面；当市场反应平平，则可以维持低价优势，在保持一定成交量的情况下，静观市场的反应。
3.便于财务周转
有成交便有资金流入，公司运转才能形成良性的循环。特别是景气不好的时候，小亏总比大亏好，不赢利也是赚，与其守着价位让银行利息来吞噬，不如自己果断断臂寻求生机。贴面利润高，实际销售不畅的呆滞局面只能是计划经济的产物。
首期利润不高。低于市场行清的售价往往首期利润不高，有的甚至没有利润。但发展商如果因此将主要利润的获取寄希望于后续调价时，也应谨慎从事。
因为低价开盘后，如果价格调控不好，譬如单价升幅过大，或者升幅节奏过快，都可能对后续进场的客户造成一种阻力，从而造成销售的呆滞局面，不但让原先设定的利润期望值落空，而且会抵消已经取得的销售佳绩。
1.具有别人所没有的明显楼盘卖点
楼盘卖点也称楼盘特色，是指别人没有，你却拥有的在产品或服务方面的特别之处，并且它容易为客户所接受。
譬如有最先进、最合理、最为经济的户型设计，譬如有别人所没有的轻松付款方式——20％房款的三年免息付款，譬如有其他楼盘所没有的产品配置——到户纯水供应系统、社区俱乐部等，甚至包装精美也是一种特色，在好的企划广告公司配合下，售楼处布置得很有创意，样板房装修得有艺术格调。
这样的楼盘领导产品新潮，率先突破市场思维格局，容易给客户以最新的购买享受，即便定价较高，也会受到大家热烈欢迎。
2.产品综合性能上佳
高价格多半是对应着高品质，质量与价格相一致，是制定价格策略的根本所在。当楼盘没有什么特别的优势点时，只要地点、规划、户型、服务等产品的综合性能为客户所接受，它所提供的产品品质与客户所能接受的心理价位相符，甚至略高，则也能高价开盘。
3.量体适合，信誉好，市场需求旺盛
例如：建筑面积在2万平方米以内的楼盘（以100平方米／套计算，大约 200套单元左右），房屋价格又属于7000元／平方米这个层次的，估计市场销售的持续时间不会很长，则基本上可以认定为量体适合。
这样的楼盘，如果又是知名公司投资建设的，市场需求也不是很低迷，高价开盘完全有它的市场基础。
和低价开盘相比，高价开盘的利弊正好与之相反，其主要结果表现为：
（l）便于获取最大利润，但若价位偏离主力市场，则资金周转会相对缓慢;
（2）便于树立楼盘品牌，创造企业无形资产;
（3）日后价格的直接调控余地少。
结语：
楼盘定价取决于诸多因素，无论是低价开盘，还是高价开盘，它们都有各自的实施条件和利弊结果，但相对于市场行情的开盘，它们都更具有一层积极进取的意味。而千变万化的市场正需要企业的这种不断主动适应，才能最终为我们长久驾驭。
小编是一名多年房地产从业人员，调研过碧桂园、万科等大型开发商楼盘定价，深知房地产定价开价都是有一整套系统的模式的。任何项目在任何时期都会遵守市场规律，充分分析本身优劣势，运用科学的定价逻辑，为项目制定一个合理价格。定价决定着一个项目的成败，目标消费者是否能够亲睐，这是非常关键的因素。
今天小编就将自己多年经验分享给大家，建议大家把本文收藏或分享起来，以备日后有用。
商品房定价
房地产价格是由房地产的有用性，房地产的相对稀缺性，以及对房地产的有效需求三者相互结合而产生的，是为获得他人房地产所必须付出的代价，通常用货币来表示。
研究房地产定价策略，主要是从现象上把握房地产价格的量，关注影响价格的诸多因素。和其他产品稍有不同，房地产价格的表现形式要相对繁琐一点。
房屋的定价，往往需要衡量单价、总价和付款方式等因素。房屋的定价能否让开发商获利的同时让购房者舒心买房，这是值得许多地产开发商深思的问题。只有单价满意、总价能接受、付款方式尽人意的组合形式评定好，商品的定价才能被确定。
一般情况下，房地产的定价策略涉及二个方面：一是差异定价；二是竞争定价。
差异定价
房地产世界色彩斑斓，产品的差异性随处可见。不同产品的差异性，形成了不同的市场价格表现。一般而言，房地产产品的定价差异可以依集合的不同分为两类：
1.地理位置
这个位置并不是说小区在整个城区所处的位置，而是说你的目标户型在小区的位置，如果它邻街而楼层较低，很可能在晚上会被噪音困扰；如果它邻水、邻湖，价格自然会高；如果它距离小区出口过远……可能你的开发商承诺小区距离地铁站五分钟兑现了，而你走到小区门口却要十分钟……
所以，靠近市中心，环境好，交通便捷，位置恰当，产品价格就高；若在市郊，环境不佳，交通又不便，产品价格自然就低。
因产品的种类不同，牵涉到用地成本不同（别墅的用地比公寓要多），建筑成本不同（钢筋混凝土结构的高层住宅楼比砖混结构的多层住宅楼的建筑成本要高），以及功能配置不同，从而造成价格上的差异。譬如，相同位置的办公楼比住宅楼贵，别墅比公寓贵。
3.规划配套
社区规划完善，绿化好，环境佳，并提供专门的休闲娱乐设施，价格就高；社区规划随意，品质差，甚至连水、电、煤等基本生活配套设施也不尽人意，价格自然就低。
同一楼盘不同单元之间的差异
这种差异是指同一地块，同一楼盘不同单元之间的差异，它是产品的次要差异。平时所说的差价系数便是指这类差异，它对产品的定价仅起到微调的作用。一般而言，这种差异由以下几个因素构成：
1.楼层差异
不一样的楼层，价格也自然不同。对于现在的高层建筑来说，楼层不但决定上下楼是否方便，同时还决定采光效果和时长以及通风的效果如何。
除了采光外，楼层还和视界有关。尤其是当某个楼盘具有滨水、滨海等因素时，这一定会成为商家的一个炒作点。当具备这些因素的时候，楼层越高，自然房价也会越贵。但这并不意味着最高的楼层一定是最贵的，这是因为最高的那层尽管采光和观景都是最好的，但是可能会出现雨天漏水、冬天散热、夏天高温的尴尬现象，所以最高层的房价其实一般是低于中间楼层的。因此楼层而影响的价格会呈现一个从一层向高层递增的趋势，然后在次最高层左右会达到一个顶点，再继续下滑直到最高层。
此外，楼层的数字是很多人在买房时经常要考虑的，有人觉得一楼接地气，就喜欢一楼。有人觉得14楼数字不吉利，也有人带“8”的不好， 还有人认为单层好双层不好。这些说法众说纷纭，很难有一个统一的说法。但在有些地区有一个统一的说法时，开发商可以把某层楼统一留到最后低价卖。
2.朝向差异
对高层住宅而言，朝南的单元较贵，东南向、西南向的次之，朝北的则最便宜。若所有的厅和卧室都朝南，则最贵；若所有的厅和卧室都朝北，则最便宜。其他的依次类推。
竞争定价
如果说差异定价是从消费者角度对产品实际使用价值的综合比较认定，那么，竞争定价便是产品的竞争者为争取市场而对竞争对手的主动出击。
依市场竞争定价的产品，它的价格可能与产品价值不符，甚至与产品成本不符，但却与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易为市场所接受、最为主动进取的定价方法。
一般来说，市场竞争定价在兼顾产品成本和产品价值的同时，更多地将从以下几个因素的综合考虑：
1.市场景气
国家形势良好，国民经济上升，产品购销两旺，房地产的定价便提高；相反，市场低迷，有效需求不旺，则价格就走低。
2.竞争地位
竞争地位垄断或优势明显，有可能获得高额利润，产品定价就高；竞争地位一般，利润空间不大，要保持一定的销售量，产品定价就低。
3.资金状况
资金缺乏，或周转不畅，需要迅速成交、回笼资金的，价格就低；资金充足，周转流畅，有条件创造高额利润的，产品售价就高。
通常，人们会说，没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格；与之相反，也可以说，没有卖不出去的价格，只有卖不出去的产品。
其实，当产品的价格与产品的价值相符合，任何一个产品所对应的价格都有它特定的市场空间；任何一个价格所对应的产品都有它特定的客户消费层。
由此可见，产品价格的最终在市场上能否得以实现，关键在于产品的定价是否以产品本身所内涵的价值为基础，并在市场供需平衡之间寻求最大的价格实现。
新推楼盘的开价策略
投资获利是每一个发展商最为关心的事，价格策略自然是重中之重。由于房地产市场的瞬息万变，整体的书面价格计划或是得不到全面的贯彻，或是完全流于形式，而开盘定价是计划与市场的最先接洽点，是日后进行价格修正的实践基准，它的拟定总是会得到比较彻底的执行。
因此，在整个价格策略中，开盘定价是第一步，也是最为关键的一步。事实证明，好的开端往往也意味着成功了一半。
低价开盘
低价开盘是指楼盘在第一次面对消费者时，以低于市场行情的价格公开销售。它的有利点是：
1.容易成交
价廉物美是每一个购房者的愿望，以低于行情的价格开盘，肯定能吸引相当一部分客户的注意。当他们在对产品进行了解、确认事实后，便很容易成交。
而开盘不久的迅速成交，不但意味着企业创利的开始，而且还能促进士气，提高销售人员乃至全体员工的自信心，以更好的精神状态开展日后的工作。此外，大量的客户来访，即便不成交，也会营造现场的热闹气氛，创造楼盘良好形象。
2.便于日后价格调控
低价开盘，价格的主动权在发展商手里，当市场反映热烈，可以逐步提升价格，形成价升热销的良好局面；当市场反应平平，则可以维持低价优势，在保持一定成交量的情况下，静观市场的反应。
3.便于财务周转
有成交便有资金流入，公司运转才能形成良性的循环。特别是景气不好的时候，小亏总比大亏好，不赢利也是赚，与其守着价位让银行利息来吞噬，不如自己果断断臂寻求生机。贴面利润高，实际销售不畅的呆滞局面只能是计划经济的产物。
首期利润不高。低于市场行清的售价往往首期利润不高，有的甚至没有利润。但发展商如果因此将主要利润的获取寄希望于后续调价时，也应谨慎从事。
因为低价开盘后，如果价格调控不好，譬如单价升幅过大，或者升幅节奏过快，都可能对后续进场的客户造成一种阻力，从而造成销售的呆滞局面，不但让原先设定的利润期望值落空，而且会抵消已经取得的销售佳绩。
高价开盘
1.具有别人所没有的明显楼盘卖点
楼盘卖点也称楼盘特色，是指别人没有，你却拥有的在产品或服务方面的特别之处，并且它容易为客户所接受。
譬如有最先进、最合理、最为经济的户型设计，譬如有别人所没有的轻松付款方式——20％房款的三年免息付款，譬如有其他楼盘所没有的产品配置——到户纯水供应系统、社区俱乐部等，甚至包装精美也是一种特色，在好的企划广告公司配合下，售楼处布置得很有创意，样板房装修得有艺术格调。
这样的楼盘领导产品新潮，率先突破市场思维格局，容易给客户以最新的购买享受，即便定价较高，也会受到大家热烈欢迎。
2.产品综合性能上佳
高价格多半是对应着高品质，质量与价格相一致，是制定价格策略的根本所在。当楼盘没有什么特别的优势点时，只要地点、规划、户型、服务等产品的综合性能为客户所接受，它所提供的产品品质与客户所能接受的心理价位相符，甚至略高，则也能高价开盘。
3.量体适合，信誉好，市场需求旺盛
例如：建筑面积在2万平方米以内的楼盘（以100平方米／套计算，大约 200套单元左右），房屋价格又属于7000元／平方米这个层次的，估计市场销售的持续时间不会很长，则基本上可以认定为量体适合。
这样的楼盘，如果又是知名公司投资建设的，市场需求也不是很低迷，高价开盘完全有它的市场基础。
和低价开盘相比，高价开盘的利弊正好与之相反，其主要结果表现为：
（l）便于获取最大利润，但若价位偏离主力市场，则资金周转会相对缓慢;
（2）便于树立楼盘品牌，创造企业无形资产;
（3）日后价格的直接调控余地少。
结语：
楼盘定价取决于诸多因素，无论是低价开盘，还是高价开盘，它们都有各自的实施条件和利弊结果，但相对于市场行情的开盘，它们都更具有一层积极进取的意味。而千变万化的市场正需要企业的这种不断主动适应，才能最终为我们长久驾驭。