地产激荡2018白皮书！

       2018年，对房地产市场来说是不平凡的一年。

 

      对购房者来说，闭着眼买房都能赚的时代过去了；对开发商开始，只要开盘就能被抢光的时代过去了。购房者需要更专业的购房指导；开发商需要更优质的产品吸引客户。我们跟大家一起回顾一下共同经过的惊心动魄的2018年。

 

1.“降价”

 

      没错，就是从2018年的金九银十开始，从2016年开启的那一轮疯涨宣告结束，拐点来了。

 

      在9月初个别龙头房企开始搞“特价”的时候，不少上半年买房的网友一开始还是很淡定的。

 

      汉语博大精深，降价不叫降价，叫特价。

 

      但等到快到国庆时，搞“特价”的盘越来越多，大家都沉不住气了。

 

2.维权退房

 

      10月初，各地开始出现降价导致退房的情况。

 

      而在国庆长假回来后，有的网友发现，我就出去旅了个游，吃了个火锅，同样的房子几乎降得吃掉了老子的首付，原来买两房的钱现在买三房，这哪儿行！

 

      于是乎，降价的副作用马上显现，国庆长假后的那个周末，广州不少降价的楼盘都出现了拉条幅的情况，理由也是五花八门，有投诉双合同的，有投诉质量问题的，还有投诉虚假宣传的。

 

      虽然往常交楼旺季也有一些维权，但今年房价下行导致的心理落差还是主要的因素，如果房价此时是上涨的，很多人也就看在升值的份上忍忍自己修修补补算了。可是，谁想到降价来得这样猛烈？

 

3.活下去

 

      房企不是疯子，也不是傻子。

 

      如果撑得下去，谁愿意降价？

 

      今年你一定被万科秋季例会上这张“血图”刷屏了。

 

      有地产同行说，万科算是财务指标很健康的房企。现在连龙头大佬万科都把“活下去”作为最基本的要求，简直令我等瑟瑟发抖。

 

 

4.裁员

 

      事实上今年地产界经常出现的一个关键词就是裁员。

 

      当然，要再说一句：汉语博大精深。

 

      地产同行们管裁员叫人员优化、叫劝退、叫清除蛀虫。

 

      没有盈利前景的部门连人带锅一起优化掉。

 

 

      楼市下行，不少大房企里的“小白兔”们成为第一批牺牲品。

 

      紧接着，中介也跟着来上了一轮头条。中原集团旗下的上海中原物业顾问有限公司宣布，自2018年10月1日起，针对原有公司福利待遇政策及薪酬进行调整，所有岗位的福利待遇减至五折发放，多部门佣金打八折发放。这真的是双十一的打折力度了！

 

 

5.去地产化

 

      其实，早在今年初，各家大地产商纷纷更名去地产化，那势头就像现在的流感一样传播开来了。

 

      今年1月，朗诗绿色地产正式更名为朗诗绿色集团有限公司；3月份，大连万达商业地产更名为大连万达商业管理；时代地产更名为时代中国；7月份，龙湖地产更名为龙湖集团控股；9月，保利地产变更为“保利发展控股集团股份有限公司”。11月，“中国奥园地产集团股份有限公司”更改为“中国奥园集团股份有限公司……

 

 

      前两个月，一家知名的地产公司，工作人员正将地产的牌子全部摘下。就在那一天晚上，这家著名的地产企业举办了一场更名发布会。从此，这家XX地产虽然还主要在做地产的事儿，但已经不叫地产公司了。我们有理由相信，这个更名的名单还会加长。

 

6.地冷价跌

 

      今年以来，在政策调控、融资渠道收紧、土拍规则升级等多方面因素影响下，广州土地市场屡屡出现低溢价、底价成交的情况。

 

      据克而瑞数据监测，截至11月16日，广州共计成功出让64宗地块（不含工业地），总成交面积同比增加22%；但成交总价却同比减少11%；平均溢价率回落至6%，创下近五年新低。其中，有42宗土地是以底价成交，占比土地出让总数的66%！

 

 

      应该说，广州毕竟天气不冷，土地市场还算OK的，起码没有频现流拍事件。

 

      近期全国土地市场降温明显，流拍事件频现。截至2018年8月底，全国已发生土地流拍807宗，累计流拍建筑面积是去年同期数额的7.3倍。

 

      房子不好卖，地能好卖么？冬天来了，冷空气无所不在。

 

7.房价维稳

 

      地方政府也不容易。

 

      安徽合肥近日传出，某楼盘降价6000元/平米，房产局长亲自前往调研，不久，房价便又回涨。

 

      无独有偶。砀山某楼盘降价后，当地政府组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会，停办相关楼盘预售许可证，同时对4家合作银行予以处罚。

 

      房价调控是个系统工程，其涉到金融、产业、市场公平、民生问题等方方面面，其复杂程度很高。

 

      土地财政是不少地方政府的命根子，开发商少拿地，钱从哪儿来？

 

      买了房的人不满房价下跌，天天到售楼处闹，政府维稳压力也大。

 

      某区政府内部会议纪要称，“开发商卖的不是房子，是责任。”对那些“不负责任”的开发商，自然要上各种手段。

 

      在长效机制还没建立起来之前，如何既逐步摆脱土地财政，又稳定地方政府财源、确保地方运转、维持房地产市场稳定，这真是一个棘手的大难题。

 

8.“限价放松”

 

 

      汉语博大精深！如果按官方语汇，这个应该叫优化预售和网签价格指导机制。

 

      我们知道，开发商拿预售证时要对价格备案，但在调控期，价格高于限价的话，是很难拿到预售证的；而如果在网签时，成交价也不能高于限价，否则也网签不了。开发商说的限价一般是指拿预售证阶段，购房者说的限价一般是指网签阶段，毕竟大家关注点不太相同。

 

      无论如何，楼盘按实际价格报备网签，已经是限价放松的表现。

 

      这不仅可以从根本上解决双合同问题，还可以降低购房者首付，减轻消费者负担。

 

      应该说，这是政府在房价调控工作中不断总结，不断改进工作，追求实效的具体表现。

 

      毕竟房价已经开始下行，过时的调控手段也要调整。各个城市的情况也不尽相同，应该分城市施政。

 

9.长租公寓爆雷

 

      今年，除了此前因为降价的原因而痛苦的业主外，还有一群将房子交给长租公寓的房东们不省心。

 

      前不久，北京的昊园恒业，成为了第三家爆雷的长租公寓。而此前杭州鼎家公寓、上海寓见公寓已经在长租公寓市场上投下两颗原子弹。

 

鼎家公寓办公室

 

      租客信用被违规使用的风险，成为整个长租公寓行业最大的隐患。

 

      一旦平台爆雷，租客面临着无处可去、还要承担网贷的惨淡局面；而房东也可能面临着追索无门的境地。

 

      “长租公寓有很多资本涌入，但资本不能只为了赚钱，必须承担社会责任，如果资本挟持了许多企业，一定会跑偏。长租公寓爆仓比P2P暴雷更危险。”我爱我家原副总裁胡景辉离职时说了这番话。

 

      但不管怎样，长租公寓仍有它存在的合理性，不能一棒子打死。愿今年这一连串的爆雷事件能够促进相关制度的完善，促进行业的健康持续发展。

 

10.粤港澳大湾区

 

      进入2018年，粤港澳大湾区的热度持续上升。

 

      去年两会，“粤港澳大湾区”被正式写入政府工作报告。

 

      而在今年两会，粤港澳大湾区被官方明确为与京津冀协同发展、长江经济带对等的区域发展战略。

 

 

      此外随着近期粤港澳大湾区领导小组的成立，预计未来粤港澳的相关规划细则也将进入落地阶段。

 

      与此同时，外来房企也加大了在粤港澳大湾区布局的力度。

 

     11月19日，莱坊香港办事处在活动上表示，预计2019年中国内地大湾区内及一二线城市住宅楼价将会有进一步上升空间，而香港住宅楼价在未来12月内将进入一个向下的调整期。

 

      该公司董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅表示，由于高铁和港珠澳大桥香港段通车，预计2019年，国内一线城市楼价将上升2%至3%，二线城市将上升3%至5%，二二大湾区内的城市，由于基建设施及联系改善，预计将会有5%至7%升幅。