融创、恒大等企业对2020年楼市布局超级流量矩阵！

年关将至，很快又到地产人做年终报告的时候了。但这两年的地产，地产人都甚是焦虑啊，因为调控政策一直看不到松绑的迹象，未来的市场应该怎么走？这时候，不妨听听行业大佬们有什么意见，或许能从中获得启发。

近日，由民生银行主办的“2019年中国不动产金融年会”，现场有融创集团董事长孙宏斌、恒大集团研究院院长任泽平、著名经济学家钟伟、国家统计局原总经济师姚景源等10多位行业大佬，他们纷纷发表了对2020年楼市及未来趋势发展的意见：

一、不要幻想调控松绑，也不用过于悲观

政府对房地产行业的定位，对行业影响很大。经济是否还要依靠房地产，这是国家的未来战略因素。为什么？地产行业太重要了，房地产行业以及相关的行业在整个GDP中占据到了30%；卖地收入加上税收更是占了整个财政收入的40%。

很多人都幻想着调控什么时候会松绑，这个可能性不大。很多在前两年买地的房企，都错判了形式，以为调控短期内就会松动，结果第四年了还没有放开。所以不能有侥幸心理，这一轮调控基本上会持续很长时间。

总结这次调控，主要是三句话，一是房价不能涨，二是钱不能去房地产，三是房地产不能作为经济刺激的工具。这一轮加上上一轮的限价，这是一个长期的行为。所以房企明年拿地做项目，也要遵守一个判断，即房价不怎么涨，有了这样的底线，风险会小很多。

二、如果房地产供给继续下降，一年半后房价可能又会上涨

今年中国房地产销售面积是-0.1%，但全国房地产销售额同比增长7.1%，如果将这两个数字放在一起，实际上房地产还是在涨的。目前我国经济下行压力较大，而房地产是经济平稳运行的重要因素。据预测，在2016年的时候，房地产对GDP的贡献率曾达到16%左右。即使是经历过房价泡沫的日本，房地产对GDP的贡献率也高达13.5%左右，而美国是14.5%。

很多学者或企业家担心经济下滑，未来房价会下跌。其实恰好相反，一年半以后中国房价很可能又会上涨，为什么？因为房价调控的有效方法是供需相结合，保持房地产开发投资适度增长与稳地价、稳房价、稳预期是一致的。房地产投资在下降，说明供给在减少，据统计，我国商品住宅库存已经回落到2012年的水平了，如果未来供给持续的下降，那未来房价上涨就是大概率的事情了。

三、总盘子维持在15亿，前5名能占30%

房地产行业规模今年大概是16万亿左右，这个规模大概还会保持很多年。因为现在中国房地产常住人口、城镇化率是53.77%，远远低于发达国家80%的平均水平，根据国务院政策，2030年我国城镇化率将达到70%，按这个数字估计，未来十年城镇人口还要增加1.46亿的，这需要大量住房。

地产行业另外一个变化，当行业规模达到15万亿量级时，地产从增量市场往存量市场转变了。以前开发商一直抢增量市场，增量从2007年3万亿到现在15万亿。这个时候大家日子都好过，但以后就是存量市场了，这个时候就难做了。估计在五年里面，这个行业的前五名能占到30%。

四、城市集中度还将上升，分化越来越严重

今年前50个城市，占了中国城市人口的32%左右，但是占了整个中国房地产开发投资的62%，占了整个中国房地产销售金额的64%，而且这个集中度还在上升。今年城市集中度上升的速度非常快，和前几年房企集中度上升有一比。未来城市集中度上升还会延续。

五、房企想多融资很难，最好有3、4家主力贷款银行

金融对地产的作用越来越重要。在负债总量较大的情况下，想增加负债几乎不可能。从融资的成本来说，财报上看到的融资成本是7%左右，但实际百强房企融资成本比这还要高几个点。

未来房企要跟银行深度合作，一家银行可能不够，要有两三个备胎。金融能够给你提供的融资变得极其重要，缺乏金融背景的房企，财务状况将更加脆弱。

六、货地比决定能否穿越周期

房价暴涨、地方频出，只要房价上涨便可覆盖拿地成本。但未来地产市场已经处于一个高位，甚至略有下行，原来的拿地逻辑就要改变了。

整个中国地产供应，在过去20年总销售面积大概为169亿㎡，销售金额约99.2万亿，其中土地出让金42/3万亿，还有其他的各种税费等，平均货地比是2：1。

为什么要强调货地比呢？只有比较高的货地比，比如3以上，才能够穿越未来的周期，只有有比较高的货地比，才能忍受比较慢的去化，才能有比较安全的利润边界。而且还得忍受建安、财务等成本的上升。所以货地比这个指标在未来会和周转率一样重要甚至更重要。

七、要坚定布局消费升级，完成房地产+

什么样的房企在未来会做得更好？一定是综合竞争力较强的，那什么是综合竞争力呢？

首先，是库存问题。库存有问题，这个不能算是综合竞争力，因为房地产库存很麻烦，如果库存有问题，土地储备布局不对，拿地贵了，那就是能不能活着的问题了。

其次是品牌、产品、服务。要提高综合竞争力，不仅要看布局和地块的质和量，因为这个行业分两段，一段是前面投资，后面是做产品，投资做错了，做什么产品都亏钱。然后要持续降低负债率。现在你想增加负债率也增加不了，但融创有一个综合的负债率目标。

最后坚定布局消费升级，像文旅、文娱、教育、医疗、大健康等等。这是房地产+里面的，这方面布局就是为了将来。因为文娱是大行业，教育是个大行业，医疗是个大行业，养老也是大行业，这些布局主要是为了五年以后、十年以后。因为眼前都挺难挣钱的。要从容、稳健，还是要讲规模、讲高质量增长。

八、明年重点关注这4类客户群体

在过去的很多年里，很多地方买房的都是投资客，但2016年之后，买房的财富效应还没来，很多人都没赚到钱。从这个角度来讲，目前还是以居住为目的才是购房核心。

1、90后客户群体与70后、80后客户群体差异很大，特别是95后客户群体的需求变化，刚需力回归了。

2、由于二胎政策的开放，改善型客户也在发生变化。在过去三年差不多每年有800万个二胎出生，按一半来计算，至少400万个二胎家庭有改善房型需求。

3、也是最容易被忽略的群体，那就是一二线城市的旧改。这些客户群体未来几年可能是改善型客户最核心的支柱。