央行再“降息”！房地产迎重大利好！

6月13日上午，央行发布了“公开市场业务交易公告”（114号），宣布今天的7天逆回购中标利率为1.9%。

从2022年8月15日算起，过去十个月的时间，该指标一直维持在2.0%不变。

上次调整时，当月MLF、LPR都出现了降息（去年8月份，5年期LPR利率从7月的4.45%一口气大降15个基点），而且在六月密集的宽松舆论下，本月降息10个基点近乎板上钉钉。

基于“逆周期调节”的表述，本月还很有可能出现“不对称降息”的情况，即一年期LPR降10基点，五年期降15个基点，专门治疗楼市的偏冷。

中国房地产市场短期看政策、中期看政策、长期还是看政策。

中央强调“房住不炒”和“三稳”目标，守住不发生系统性金融风险底线出现楼市全面下调，最近央行等部门密集表态，市场期待出现有利于信贷回归正常的表现。整体看，市场房贷逐渐向稳定方向发展。

目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。从当前监测的数据来看，多个城市利率均出现了轻微的变化。但当前购房是收入稳定问题，叠加人口结构问题，依然影响房地产市场的稳定。

目前基准是4.3，如果后续继续降低到4.2-4.15，对于购房者的影响的确很大。

2022年末，全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额53.2万亿元，同比增长1.5%。其中，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%；住房开发贷款余额9.5万亿元，同比增长2.1%。

如果按照存量贷款全部转化成浮动计算，累积影响的利息支出每100万30年贷款每年节省1062元，那么接近39万亿房贷平均到每一年的直接影响并不大。只有190亿左右。

央行发布2023年第一季度中国货币政策执行报告。其中提到，截至3月末，83个城市下调了首套房贷利率下限，较全国下限低10-40个基点，12个城市取消了首套房贷利率下限。首套房贷利率政策的调整优化，带动房贷利率有所降低，3月新发放个人住房贷款加权平均利率为4.14%，同比下降1.35个百分点。

如果降息15个基点，那么按照计算，房贷加权利率有望降低到4以下。

降息是件好事，是降低资金使用成本的直接手段，可以促进大家去消费，去买房。

就房地产而言，近期最直观的一个热点现象就是，A股房企定增预案批量获批，比如招商蛇口、保利发展、陆家嘴、中交地产、福星股份以及最新的大名城，既有定增重组+募资，也有单纯定增募资。

从定增集中批复看，“救房企”已成定局，也预示着房地产融资确已放开，只要房企不再继续爆雷或有明显复苏，楼市就不会往下掉，即使横摆一两年，也不怕。彭博社上周还报道说，ZG正计划放松对开发商借贷限制，特别是“三道红线”。

据最新消息，恒大集团正在微信朋友圈推广“1.6万套现房大促销”的信息，遍布全国260个城市，一时引发业内热议

相较于今年3月恒大罕见拿出1万套现房促销，此次加码到1.6万套现房大促，外界猜测，一向市场嗅觉敏锐的许家印，估计看到了当前市场即将裂变的大转机。

据克而瑞监测，今年前5个月，恒大全口径销售额近340亿元，排名第22位，权益销售额318亿元，排名第17位，权益销售比率较高。

从去年到今年内的销售及排名变化，恒大确实在奋力直追，比如去年全年全口径销售额455.3亿元，排名第42位，权益销售额433亿元，排名第30位。

销售额的提升，事关恒大应对巨额债务重组能否顺利推进的成败。所以说，银行不希望恒大倒下破产，上下游供应商及数百万业主也不希望恒大真的“停摆”。

毕竟这背后牵涉太多人的生计、太多企业的利益，若任由房地产烂下去，对经济的冲击势必更严重，“扎扎实实”救楼市稳预期迫在眉睫。

对比2022年疫情对全年的影响，对于2023年来说，第四季仍是一个低基数，全年增长的压力，其实基本集中在了3季度。

不难推断出，2023年的政策发力，主要集中在第三季度。

在6月份，开始释放出货币政策上的积极信号，显得非常有必要。虽然利率进一步下行，倘若没有一个强有力的刺激措施的话，房地产触底将是一个漫长而痛苦的过程。这不禁令人想起2008年底，彼时房地产业之所以很快触底，是因为有一个4万亿刺激。

而当前我们的主基调是“不再大放大收”，这就意味着，难有强有力的刺激措施出台，房地产行业触底就不会太快。这就需要我们，对房地产行业的复苏，重新思考。

当然了，中国经济想要全面复苏，最终还是离不开房地产行业的。

而现在摆在我们面前的是，随着利率的进一步下降，房地产投资具备了一定的吸引力，但很难形成共振。房地产行业逐步从“先前指标”，变成了经济确定复苏的指标，全球经济复苏之时，或许是国内房地产行业走出本轮低谷的时候。